En France, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) attire de plus en plus d’investisseurs séduits par ses avantages fiscaux. Mais derrière les promesses de rendement, un impératif demeure : connaître l’ensemble des taxes qui s’appliquent. Les revenus tirés de la location meublée ne relèvent pas de la catégorie foncière, mais sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux options s’offrent à vous : le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 %, et le régime réel, qui autorise la déduction des charges et amortissements. Au-delà de l’impôt sur le revenu, la cotisation foncière des entreprises (CFE) s’ajoute à la liste, tout comme la taxe de séjour dans le cadre d’une location saisonnière. Pour éviter les déconvenues, il est vivement recommandé de s’informer sur ses obligations et de tenir une comptabilité rigoureuse.
Les différentes taxes en LMNP
La location meublée non professionnelle implique plusieurs prélèvements spécifiques. Avant de se lancer, mieux vaut connaître les principaux impôts qui guettent les propriétaires.
Commençons par la taxe d’habitation. Depuis le 1er janvier 2023, elle a disparu pour les résidences principales, mais reste appliquée aux résidences secondaires. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale, de la composition du foyer fiscal et du taux fixé par chaque collectivité territoriale.
Taxe d’habitation
Voici comment la taxe d’habitation s’applique en fonction de la situation du logement au 1er janvier :
- Le locataire doit s’en acquitter s’il occupe le bien à cette date.
- Le propriétaire devient redevable si le logement est inoccupé au 1er janvier.
- Si le logement est proposé en location saisonnière, la taxe ne s’applique pas au propriétaire.
- Pour une résidence secondaire occupée au 1er janvier, la taxe reste à la charge du locataire.
Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
Autre point à surveiller : la CFE pour les LMNP. Cette cotisation concerne chaque loueur en meublé non professionnel et repose sur la valeur locative des biens. Elle se déclare chaque année auprès de l’administration fiscale. Certaines situations peuvent ouvrir droit à une exonération, notamment si le logement est resté vacant et que le propriétaire a entrepris des démarches actives pour le relouer.
Cas particuliers
Dans quelques cas, les propriétaires peuvent solliciter des exonérations de taxe d’habitation pour les logements vacants. Le dispositif Censi-Bouvard permet également, sous conditions, de réduire l’impôt sur le revenu en investissant dans des logements meublés spécifiques. Ces mécanismes rappellent combien il est nécessaire de se tenir informé et de bien comprendre l’ensemble des règles fiscales en LMNP.
Le régime fiscal applicable aux revenus locatifs
En matière de fiscalité, deux régimes s’appliquent aux revenus de la location meublée non professionnelle : le micro-BIC et le régime réel. Le choix entre ces régimes impacte directement la façon dont les loyers sont imposés et les déductions possibles.
Régime micro-BIC
Le micro-BIC concerne les propriétaires dont les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €. Ce régime séduit par sa simplicité : un abattement automatique de 50 % s’applique sur les loyers déclarés, englobant l’ensemble des charges (entretien, gestion, frais courants). Au-delà de ce seuil, le passage au régime réel est obligatoire.
Régime réel
Le régime réel s’adresse à ceux dont les charges sont élevées ou qui souhaitent optimiser leur fiscalité. Ici, l’imposition porte sur les loyers diminués des charges réelles, telles que :
- frais de gestion et d’entretien
- intérêts d’emprunt
- amortissements
Ce choix suppose une gestion comptable plus exigeante et une déclaration détaillée des dépenses et amortissements. Mais le gain à la clé peut s’avérer significatif pour ceux qui investissent dans des biens nécessitant travaux ou financés par emprunt.
Cas spécifique des prélèvements sociaux
Au-delà de l’impôt sur le revenu, les recettes locatives sont soumises aux prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 %. Qu’il s’agisse du micro-BIC ou du régime réel, cette ponction s’applique systématiquement. Mieux vaut l’intégrer dans ses calculs pour éviter toute mauvaise surprise.
Les exonérations et réductions possibles
Réduction d’impôt Censi-Bouvard
Pour ceux qui investissent dans certains types de logements meublés, le dispositif Censi-Bouvard offre une opportunité non négligeable de réduire la note fiscale. Il concerne les acquisitions de biens dans des résidences avec services (étudiants, seniors, établissements de soins de longue durée) et repose sur des conditions strictes :
- Acquisition d’un logement en résidence avec services
- Engagement à louer le bien sur une période minimale de neuf ans
Exonérations de taxe d’habitation
La taxe d’habitation, bien qu’effacée pour les résidences principales, subsiste pour les résidences secondaires. Pour les logements vacants, le propriétaire peut être appelé à la régler, à moins de prouver qu’il a mis en œuvre tous les moyens pour relouer rapidement.
- Location saisonnière : le propriétaire bénéficie d’une exonération
- Location longue durée : la taxe est due par le locataire
Exonérations de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
La CFE concerne la quasi-totalité des LMNP, mais certaines exonérations existent, souvent décidées au niveau local ou en fonction de la nature du bien. Les critères varient selon les collectivités territoriales et les particularités géographiques.
Pour tirer le meilleur parti de son activité de loueur en meublé, il convient d’examiner chaque dispositif fiscal à la loupe et de ne négliger aucune piste d’allégement.
Investir en LMNP, c’est jouer avec des règles précises. Celui qui maîtrise ses obligations fiscales avance avec plus de sérénité, là où l’improvisation finit toujours par coûter cher. Les impôts, eux, ne prennent jamais de vacances.
