209 000 transactions. C’est le nombre de résidences secondaires vendues en France en 2022, loin du cliché poussiéreux du pavillon oublié. Derrière chaque cession, un calcul de plus-value qui ne laisse aucune place à l’improvisation. Les règles fiscales s’y montrent plus strictes que pour la résidence principale. Et l’oubli d’un justificatif ou d’une exonération peut coûter cher.
À quoi correspond la plus-value immobilière sur une maison secondaire ?
La résidence secondaire n’a rien d’anecdotique dans le paysage fiscal français. Elle s’oppose frontalement à la résidence principale, ce nid que l’on habite toute l’année. Si vous vendez une maison de vacances, un appartement loué ou même le chalet familial, la règle ne change pas : toute plus-value réalisée lors de la cession est imposée. Que l’on soit à Paris, au cœur de la campagne ou sur la côte basque, le fisc veille au grain.
Le dispositif est sans appel. À la revente, la taxation frappe à hauteur de 36,2 % : 19 % pour l’impôt sur le revenu, 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Aucune échappatoire, hormis de rares exceptions. À l’inverse, revendre sa résidence principale permet de sortir du jeu fiscal, exonération totale à la clé. Quant à la moins-value (si le bien est vendu moins cher qu’il n’a été acheté), n’espérez aucune compensation : aucune imposition, mais pas d’allègement ailleurs non plus.
La notion de ‘résidence secondaire’ englobe toutes les configurations : maison isolée pour l’été, logement saisonnier, pied-à-terre urbain ou refuge à la montagne. Tant que le bien n’est pas votre adresse principale sur le plan fiscal, la plus-value générée lors de la vente est soumise à l’imposition. A contrario, la résidence principale reste hors d’atteinte du fisc, peu importe la durée de détention ou la nature du bien.
Pour mieux visualiser les différences, voici les principaux cas de figure :
- Résidence principale : exonération de la plus-value
- Résidence secondaire : plus-value imposable à 36,2 %
- Moins-value : absence totale d’imposition
Les étapes clés pour calculer la plus-value de votre bien
Le calcul de la plus-value immobilière sur une maison secondaire repose sur une mécanique précise. Il s’agit avant tout de soustraire le prix d’acquisition du prix de vente. Mais le fisc autorise certains ajustements qui peuvent réduire la note finale.
Le prix d’acquisition n’est pas figé. Il peut être augmenté de deux grands types de frais : les frais d’acquisition (notamment notaire, droits d’enregistrement) et les travaux réalisés. Deux méthodes coexistent pour les frais d’acquisition : soit une majoration forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat, soit l’intégration des frais réels, sur présentation des documents adéquats. Concernant les travaux, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, la loi autorise une majoration forfaitaire de 15 % du prix d’achat ou, là encore, le montant réel si les factures sont disponibles. Attention : seuls les travaux qui modifient la structure du bien (construction, agrandissement, amélioration, reconstruction) sont pris en compte. Les simples opérations d’entretien n’entrent pas dans le calcul.
Autre étape à ne pas négliger : l’abattement pour durée de détention. Cet abattement diminue progressivement la part imposable de la plus-value, dès la sixième année de détention du bien. Pour l’impôt sur le revenu, la réduction est de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année, ce qui aboutit à une exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, le rythme est différent : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e année, et 9 % de la 23e à la 30e année. Au-delà de 30 ans, la plus-value échappe entièrement aux prélèvements sociaux.
La durée de détention démarre à la date d’acquisition. En cas de succession ou de donation, elle court à partir de la date de transmission, telle que déclarée par le notaire. Chacune de ces étapes demande de la rigueur et une attention particulière à la législation en vigueur pour éviter toute erreur de calcul.
Fiscalité : ce que vous devez savoir avant de vendre
La revente d’une résidence secondaire déclenche une imposition sur la plus-value immobilière sans compromis. Contrairement à la résidence principale, qui bénéficie d’une exonération pleine et entière, la résidence secondaire reste soumise à l’impôt. Deux prélèvements s’appliquent : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. À la clé, un taux total de 36,2 %.
Un autre point à surveiller : la taxe supplémentaire. Si la plus-value nette dépasse 50 000 €, une taxe additionnelle de 2 % à 6 % s’ajoute, selon le montant en jeu. Cette disposition cible les gains les plus importants et s’applique sans exception, sauf en présence d’abattements particuliers.
Certaines situations permettent d’échapper à l’imposition :
- Prix de vente inférieur à 15 000 € (ou 30 000 € pour un couple)
- Détention du bien depuis plus de 30 ans
- Revente destinée à financer l’acquisition d’une résidence principale, dans des conditions précises
- Statut de retraité ou de personne en situation de handicap, sous conditions de ressources
- Réalisation d’une moins-value
D’autres cas spéciaux existent pour les non-résidents ou dans des situations très encadrées par la loi.
Dans certains secteurs dits zones tendues, un abattement exceptionnel peut s’appliquer : 70 %, voire jusqu’à 85 % si la vente s’inscrit dans un projet de logements sociaux. Cette mesure vise à accélérer la remise sur le marché de terrains et logements dans les villes connaissant une forte pression immobilière.
Enfin, la fiscalité ne s’arrête pas là : elle concerne aussi la SCI, la taxe d’habitation, la taxe foncière, l’IFI et, parfois, la location saisonnière. Le notaire prélève directement les sommes dues lors de la vente et les reverse à l’administration ; le vendeur n’a donc pas à effectuer de démarche supplémentaire pour cette partie.
Simuler le montant de votre plus-value : outils et conseils pratiques
Anticiper la plus-value immobilière sur une maison secondaire exige méthode et organisation. Avant de se lancer, il faut rassembler les chiffres clés : prix d’achat, prix de vente, frais d’agence, frais de notaire, droits d’enregistrement éventuels, TVA si applicable. Les simulateurs proposés par des sites spécialisés ou institutionnels constituent un bon point de départ, mais ne remplacent pas une étude détaillée de chaque dépense engagée.
Le calcul suit une logique simple : prix de vente diminué du prix d’acquisition majoré (selon les règles vues plus haut). Deux options existent pour majorer le prix d’acquisition :
- Opter pour une majoration forfaitaire (7,5 % du prix d’achat pour les frais d’acquisition ; 15 % pour les travaux si le bien a plus de cinq ans)
- Retenir le montant réel, à condition de pouvoir produire toutes les factures et justificatifs nécessaires (pour les travaux de construction, d’agrandissement, d’amélioration)
L’abattement pour durée de détention intervient ensuite et réduit la base imposable à partir de la sixième année, jusqu’à supprimer totalement l’impôt sur le revenu après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans. En cas de transmission (succession, donation), c’est la date de la transmission qui fait foi. Le notaire se charge de déclarer la valeur de référence et de s’assurer que le calcul respecte la réglementation en vigueur.
La simulation, qu’elle soit réalisée en ligne ou avec l’aide d’un professionnel, permet d’anticiper l’impact fiscal de la transaction et d’intégrer les spécificités locales ou techniques (diagnostics, éventuelles exonérations, taxes supplémentaires). Un passage obligé pour vendre sereinement et éviter toute mauvaise surprise lors du rendez-vous chez le notaire.
Quand il s’agit de céder sa maison secondaire, chaque détail compte. Après tout, un calcul précis peut faire la différence entre une addition salée et une opération maîtrisée. À chacun d’écrire la suite selon ses choix, mais en toute connaissance de cause.
