SCI et fiscalité des plus-values immobilières

Gérer son patrimoine immeuble n’est jamais une entreprise facile. En effet, cela demande de la rigueur ainsi qu’une connaissance accrue des rouages du marché de l’immobilier. Le propriétaire doit se montrer disponible en toute circonstance afin de pallier les éventuels risques que ses placements immobiliers encourent. De plus, le régime d’imposition en vigueur peut se montrer plus ou moins contraignant. C’est pour cette raison que les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) existent.

Ces dernières permettent de partager la gestion, la cession et la transmission des biens immobiliers entre plusieurs associés. En cas de vente de biens, les SCI dégagent généralement des plus-values immobilières qui sont soumises à un régime d’imposition peu flexible. Cet article a pour visée première de vous informer sur les ventes immobilières en SCI ainsi que les impôts s’appliquant sur les plus-values immobilières.

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Les plus-values immobilières en SCI, comment ça marche ?

Les propriétaires de biens immobiliers font l’acquisition de parts sociales dans des SCI dans un souci d’optimisation fiscal. En effet, le régime d’impôts en vigueur en cas de vente immobilière s’avère être strict et parfois même décourageant. L’imposition en question dépend de plusieurs facteurs et varie selon le régime adopté par cette dernière.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière est une forme juridique qui donne accès à des dispositions fiscales avantageuses et permet de faciliter le processus de transmission des biens immobiliers en situation de succession. Une SCI est constituée a minima de deux personnes qui acquièrent le statut d’associé suite à la création de la société.

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Les associés détiennent des parts sociales proportionnelles à leurs apports. Bien évidemment, la création de la société est sujette à la rédaction préalable des statuts qui doivent mentionner le mode de fonctionnement de la société (modalités de vote et de prise de décision, de distribution des bénéfices et d’éviction). La gestion courante d’une SCI incombe à un gérant nommé par l’ensemble des associés. À la différence du régime d’indivision, au sein d’une SCI, les associées possèdent effectivement des quote-parts, mais leurs droits ne s’étendent pas à l’ensemble des biens immobiliers.

Qu’est-ce qu’une plus-value en SCI ?

Une plus-value correspond à la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession d’un bien immobilier. Dans le cas où le bien est apporté par l’un des associées de la SCI, les autorités fiscales prennent en considération la valeur au moment de l’apport. Les plus-values sont imposables et chaque associé doit s’acquitter du prix de l’impôt affecté à ses bénéfices en fonction de ses parts sociales.

Poids de l’imposition sur les plus-values immobilières en SCI

Les dispositions fiscales sur la vente immobilière en SCI diffèrent selon le régime d’imposition (régime de l’impôt sur les revenus IR, ou bien régime des impôts sur les sociétés IS).

  • En ce qui concerne l’IR, le prix de la taxation sur les plus-values immobilières s’élèvent à 19% pour l’impôt sur les revenus et 17,20% pour les prélèvements sociaux. Cependant, si le prix du bien question dépasse les 500 000 euros, les associées de la SCI devront s’acquitter d’une taxe supplémentaire qui correspond à environ 4% du prix du bien.
  • Si la SCI est soumise à l’IS, le prix de la taxation correspond au taux normal de l’impôt sur les sociétés qui s’élève donc à 28%.

Il est possible de bénéficier d’exonérations, ou bien de réduction sur le prix de la taxation dans certains cas prévus par la loi. À titre d’exemple, les plus-values générées par la cession de biens immobiliers portant le statut de résidence principale est exemptée de taxation. Au même titre, les plus-values résultant de la vente de biens dont le prix d’acquisition est inférieur à 15 000 euros ne sont pas imposables.

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